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万科2016年中期业绩推介会纪要

发布日期:2016-8-22     来源:格雷投资

    提问:管理层好,万科昨天在港交所发的公告说要收购黑石集团旗下的印力,我们知道前两年万科想让自己的商业打包,实现轻资产化,请问此次万科收购的逻辑是什么?如果没有股权问题,是不是还会继续进行?收购之后万科的商业地产发展策略是什么?


    (万科执行副总裁、首席运营官):首先,即便没有股权事件,这也是我们十年战略规划非常重要的组成部分,因为我们的十年战略是围绕城市配套服务商做的,所以打造一个为客户提供更好服务的商业运营平台,是我们十年战略的重要组成部分,也是我们转型的重要组成部分。第二,印力是中国第三大商业平台,他们有非常好的运营管理能力,如果和万科合作,相信会产生非常好的协同效应,可以打造成一个非常优秀的、在国内能够为客户提供更好服务的平台。第三,印力的资产是非常优质的,集中在中国的一二线城市,最近地价上涨,此次收购基于这些方面考虑。


    为什么我们和招银国际合作?商业地产是重资产型的项目,没有哪一家公司可以持有无限巨大的重资产,我们希望打造一个轻资产的或尽量轻资产的运营平台完成我们这次转型。我们需要的是运营的能力和运营平台,而不是要持有这么多资产,所以我们这次和招商银行合作共同持有这个资产,未来也希望通过这个平台把重资产证券化,未来我们还会引入更多的合作方共同完成资产证券化,让我们的平台更轻,这是我们今天的思考。


    提问:黑石是否会收购万科的股份?面对同行的追赶,公司是怎么考虑下半年的销售规模的?


    张旭:我们跟黑石有很多合作,包括在物流方面的合作,但是从来没有涉及到股权方面的合作。媒体报道所谓黑石收购万科股权或是参与增发,这些事情是绝对没有的。


    关于销售的问题,我们7月份的销售业绩是有所下降的。7月份和8月份是销售的淡季,我们在全国的销售排行还是排在第二的。当然7月份的销售其实也受到了股权事件的影响,6月底部分股东提出罢免全体董事和非职工代表监事以后,团队出现了不稳定,客户有一些观望,我们合作方也不断询问,这些对我们的业绩是有一些影响的。我们尽量稳定我们的团队,克服这些困难,把我们的销售维持好,尽我们最大的努力实现今年的销售任务和目标。



    提问:万科今年还有没有继续做业绩第一的把握?对于恒大最近买万科股票这个事情怎么看?


    王文金(万科执行副总裁、首席风险官):对于万科来说,我们的宗旨是房地产行业的领跑者,我们不跟行业争第一,即使有股权事件,但我们还是定位在行业的领跑者。


    孙嘉(万科执行副总裁、首席财务官):万科一直是行业的领跑者,虽然上半年面临着外部市场和内部股权带来的压力和挑战,但是上半年的销售业绩和财务数据还不错,下半年市场还有很多不确定性,我们持谨慎的态度。


    朱旭(万科董事会秘书):万科股票是二级市场公开交易的,恒大并没有向公司透露进一步增持或减持的意图,我们认为只要是为了万科的稳定、为了公司长期健康发展的都是好的。


    提问:今天很多媒体关心为什么王总和郁总没有到现场来?


    朱旭:王石董事长、郁亮总裁忙于股权事件的协调处理,今天非常遗憾缺席了业绩发布会,他们也委托我们向各位媒体朋友表示问候。


    提问:深圳地铁参与重组预案现在的情况是怎样的?


    朱旭:关于重组预案,目前在各个股东层面还没有达成共识,我们积极跟各方股东进行磋商,会尊重各方股东的意见,争取能够早日达成各方股东认可和共赢的方案,在达到信息披露标准的时候,我们也会向大家进行公开披露。


    提问:公司7月份业绩下滑,信用评级也面临下调压力,这样的情况会不会影响到万科后期的业绩?最坏的结果会带来什么样的情况?


    王文金:现在万科信用评级还是维持在过去的水平,评级机构不排除做出负面的展望,也不排除做出下调。7月份销售一方面受到销售淡季的影响,此外股权事件给我们带来了很大的影响。我们希望在未来经营之中,这个影响能够得到控制,促进整个公司正常经营。


    提问:刚才提到万科将稳定队伍作为当前核心要务,能不能谈一下有哪些具体的措施?


    孙嘉:首先感谢您对团队稳定问题的关注,股权事件以来,万科的核心管理团队、骨干员工的工作能动性受到了比较大的影响。不少员工背负比较大的压力,对未来的发展前景感到迷茫和困惑。过去一段时间尤其是6、7月份以来,离职率有比较明显的上升,特别是总部的离职率在今年上半年已经达到了去年全年的水平。也有同行和猎头公司集中对万科的团队和骨干员工进行挖角。还有一点情况,我们正在招募优秀人才,股权事件确实也增加了吸引优秀人才的难度,有些人才出于对万科前景的担忧放弃了。针对这些情况,集团各级管理层也在想方设法,通过加大和骨干员工、核心管理班子一对一坦诚地沟通,帮助大家树立信心,稳定状态。但最终这个问题的彻底解决、团队的稳定还是取决于股权事件的妥善解决。


    提问:恒大持股之后,跟我们管理层有没有沟通过?他对万科的未来有什么期望?


    朱旭:我们跟目前几大主要股东都一直保持非常密切和畅通的沟通,但正如我所提到的,关于股东下一步的增持或减持意图,我们目前并没有得到股东官方的回应。所有股东都希望自己投资的企业发展是好的,创造的业绩和分红是高的。我想只要各方股东有这样的共识,那么万科的稳定和发展也是各方股东所喜闻乐见的。


    提问:今年6月份的时候万科地铁预案经董事会审议通过了,但是什么时候召开董事会审议正式方案呢?


    朱旭:6月份的时候开的是第一次董事会会议,当时讨论的是预案,并不是最终的方案。既然各方股东对这个预案存在异议,这段时间我们就积极跟大家磋商,看大家有什么意见,我们进行论证、完善,更好地尊重各方股东的意见进行改进。要在达成共识的基础上才能开下一次的董事会,把正式的方案提出来,然后提交股东大会审议,这也是对全体投资者和股东负责的态度。对于万科而言,我们比大家更加着急,因为这关系到万科未来的发展方向,我们希望抢占这样的先机,所以我们一定会积极努力,有可以披露的信息我们一定会及时披露的。


    提问:万科账面有几百亿的资金,而恒大在港股的市盈率比较低,万科会不会有反收购恒大的可能性呢?


    王文金:我们没有任何意向去收购其他上市公司。


     


    提问:7月19日万科提交了关于宝能资管计划的举报信,证监会也表明进行了调查,这个事情的进展是怎样的?


    朱旭:我们相信监管层的介入有助于万科股权事件在合法合规的前提下得到妥善解决,我们在等待监管部门的回复。如果有需要披露的信息,我们会第一时间进行信息披露,谢谢。


    提问:管理层好,2017年3月份要进行董事会改选,这个你们怎么看?


    朱旭:当前这届董事会在明年3月份就任期届满,就要换届了。根据公司章程,在董事会换届之前没有特别的原因,股东大会是不能解散董事会的,相关的持股3%以上并且连续持股180天以上的股东可以提出董事候选人选,持股1%以上的股东可以提出独董候选人选。因为形势比较复杂,增加了董事会换届的难度,现在正在跟各方股东做积极深入的沟通,确保换届之前董事会的稳定,相关的信息我们也会第一时间向大家披露。


    提问:随着恒大的介入,万科股权事件进入更加复杂的阶段,对于前景能不能做一个预测?你们认为最好的情景是什么,最坏的情景又是什么?


    朱旭:股东的利益诉求天然有一个共识:投资的企业经营要稳定,要有好的发展,这样股东才有相应的回报。在这个共识基础上,我认为最好的前景是,下次年报发布会上大家还能够看到这么亮丽的业绩,还能够有今年这么好的分红,这是最好的前景。不好的前景可能就是大家不愿看到的反面情况出现。


    提问:从去年宝能系开始增持后,万科提出了深圳地铁入股计划,这对公司未来的成长以及业务发展来说也是一个非常好的方法。但你们是否考虑过其他的方式,包括通过二级市场买入股份来提高控制力?未来对于管理层在公司提高影响力以及控制力有没有其他的方法?


    朱旭:管理层的初衷和关注点并不在于提高控制力和影响力,管理层的初衷就是要保持公司的长期稳定发展,能够维护我们的客户、我们的股东、我们的员工、我们的合作伙伴及供应商的利益,这是管理层最关注的。(完)